Скритите разходи при покупка на имот

За повечето хора покупката на имот се случва веднъж в живота. У нас сме научени да вярваме, че притежаването на собствено жилище е най-важната и голяма цел в живота ни. Разбира се, повечето хора избират да живеят с родителите си, защото тази стъпка за тях е изключително стресираща. Други избират да живеят под наем, докато в крайна сметка наследят семейния имот. Малка част от хората се стрелват да търсят жилището на живота си и при избора си те гледат всичко в детайли, сякаш целият им живот ще премине в тази кутия от бетон. Дори не само техния, а и на техните деца, а може би и внуци. 

И на фона на това негъвкаво мислене за имотите, хората допускат някои фатални грешки, които водят до значителни разходи. 

Таксите за брокер, нотариус, данъци при сделката и след сделката са явни - има ги описани навсякъде и те са онова необходимо зло, което трябва да се плати. В някои редки случаи, можете да си спестите таксата за брокер, но това означава че или купувате директно от строител, или директно от продавач. Първият сценарии звучи страхотно, вторият - като голям риск. Но не тези скрити разходи имам предвид. 

Хората, купувайки  първия (и вероятно последния) си имот,  са толкова фокусирани над дребни детайли, правейки се на експерти по интериорен дизайн и структурно окабеляване, че забравят редица непреки разходи, свързани с тяхното решение. И това често е от липсата на опит. Ето няколко критични момента: 

Нямате парно

Повечето хора, които живеят в провинцията, нямат парно и не са свикнали с него. Те го мразят и когато се преместят в по-големите градове, защото не го разбират. Мисленето в общи линии е следното: Топлофикация е като черна кутия - нещо се случва и винаги им дължиш сериозни суми, дори да не си ползвал отопление. Някак си ти начисляват общи части, загуби и какво ли още не. Накратко - все си прецакан. Така мислят обаче хората, които не мислят рационално. За тях липсата на ТЕЦ не е проблем. Но това води до един скрит разход и той е на електричество или газ. 

Ето схемата - сградата, в която нямате ТЕЦ е по-студена. Ако в нея има гаражи, мазета, тавани, те със сигурност не се топлят от никой нито с климатици, нито с печки или друга форма на топлообмен. Накратко - те стоят студени. Зимно време подобен тип сгради изстиват  и вие затопляте не само вашия имот, а топлите цялата система, която изстива по-бързо от очакваното. Така сметките ви за ток или газ скачат значително. Не е същото да се отопляваш на климатик, когато в сградата има ТЕЦ и когато няма ТЕЦ. Има съществена разлика дали ще затопляш пространството от 18 градуса до 21 или от 15 до 21. И разликата се изразява с около 200 лв. повече в сметката ви за ток. Не е много, нали? В края на статията ви показвам колко важни са те за вашия живот. 

Имотът е на майната си

Извинявам се за красноречивия израз, описващ конкретни райони. Но това невинаги означава, че живеете далеч от центъра на града. Нека ви дам пример. Ако живеете в Люлин, работите в Люлин, децата ви учат в Люлин, вие сте супер. Защото всичко ви е наблизо и можете да не напускате пределите на огромния квартал, който е като малък град. Но… има квартали в големите градове, отдалечени по такъв начин, че привидно са близо, но до тях няма нормален градски транспорт, няма хубави улици, в района няма училища, детски градини, офиси и магазини или поне не достатъчно. Така всеки ден на вас и на членовете на  семейството ви ще се налага да се качвате в колата, а понякога и на две коли и да пътувате километри, докато стигнете до целта - работното място на вас и вашата половинка, училищата и градините на децата или магазина. 

Разходът за поддръжката на автомобил и бензин е толкова скрит, че често ние го приемаме като даденост. Никой не си казва "Ако купя имот в този квартал ще плащам 150 лв. бензин повече + още 150 лв. за колата на жена ми/мъжа ми, плюс нови амортисьори, защото още нямаме пътища, плюс гражданска, каско, пътен данък, ГТП, масло, филтри, консумативи, гуми за не една, а цели две коли." Това неминуемо увеличава разхода ви с около 150 до 300 лв. всеки месец. Но по един неусетен начин. Защото го усещате чак когато купите новите 4 гуми, макар и да са втора ръка и Made in China. И пак си е цифра, особено ако я умножим по 2. 

Затворен комплекс

Хората имат комплекси, но и градовете имат такива. Особено затворени комплекси. Те често са доста примамливи - купувате си имот, наоколо всичко е прекрасно - ред, дисциплина, известни и успешни хора паркират до вас. Детето ви си играе в рамките на оградата от бетонни сгради, имате басейн, фитнес, някой поддържа тревата перфектно, имате зона с барбекю, зона за спорт, зона с пейки за детски партита и вътрешен магазин за млечни продукти от близка ферма. Определено е продаваемо и ви кара да се чувствате супер комфортно, докато не осъзнаете, след 1-2 години, че така и не сте ползвали басейна, спортната площадка стои и ръждясва, децата ви искат да ходят по други места, вместо по хубавата трева, а млекарницата долу държи цени 4 пъти над най-скъпите бутикови сирена в мола. Но това не са недостатъците - те са в таксите, които сте принудени да плащате, за да живеете в този купен на добра цена имот. Понякога таксите започват от 100 лв. на месец, но съм чувал за такива, които достигат и 400 лв. Грубо, нали? Мои приятели в САЩ плащат по 600$ на месец за подобно удоволствие, което е почти колкото една ипотека тук. 

Преди време моята брокерка ми сподели една важна мисъл - когато гледаш имот, гледай квартала. Защото всичко можеш да промениш в имота - стени, цветове, настилки, мебели, но не можеш да преместиш имота другаде. 

Затова когато правите тази важна крачка, е добре да гледате всички показатели извън имота. Явно е, че фокусът е какво е вътре, но това, което е извън онези бетонни стени, може да се окаже разход, който прави имота безценен за вас. 

Ето сметката, която ви бях обещал. 

Представете си, че купувате имот за 100 000 EUR. По средни оферти за ипотечни кредити към момента, за 100% от тази сума ще плащате около 400 EUR на месец или приблизително 780 лв.

Ако изберете имот с ТЕЦ в добър квартал с комуникации, които правят възможно да не притежавате и поддържате 2 коли, а дори и 1, и нямат излишни значително завишени такси за поддръжка, вие може да спестите от 200 лв. до 500 лв. на месец.  Така месечно ще можете да заделяте 250 EUR. Ако това го насочите към вашия ипотечен кредит, имате две опции:

1.Ще можете да погасите кредита си с около 15-20 години по-бързо. Зависи колко сте дисциплинирани.

2.Ще можете да си позволите имот на цена около 160 000 EUR. Значително повече отколкото допреди прибързаното си решение с евтиния имот. Тук вече дисциплината не е важна. Банката автоматично ви дисциплинира.

Накратко - евтиното ви излиза скъпо. Вие го знаете. Но рядко го осъзнавате, когато купувате имот. Защото хората нямат опит в подобни сделки и ги правят рядко. 

И сега идва време за последния съвет, който ще е и тема на следваща имотна статия, а именно - ако вече сте направили подобна грешка и я осъзнавате. Ако сте дефинирали различни странични разходи, които живеенето в този имот ви генерира - имате решение. И то се казва продажба. 

Да, знам, че е трудно като решение заради емоциите и страха. Вашите са живели цял живот в един имот, защо вие да правите нещо толкова рисково като продажба? Защото имотът е просто кутия от бетон. Тя трябва да ви служи. Ако сградата е скапана и тече, ако съседите ви са ненормални и не можете да спите, ако таксите ви са високи, ако пътувате твърде много, за да возите децата до училище или себе си до работа, ако отоплението се превръща в проблем всяка зима, ако осъзнавате, че имате редица други дискомфорти, които въпросният имот ви генерира, то продажбата е решение. 

Защото имотът, който преди покупката сте смятали за актив, се е оказал пасив. Колкото по-рано излезете от този пасив, толкова по-бързо ще намалите загубите си на пари.

Photo by Tierra Mallorca on Unsplash