Как да (не) си купувате апартамент?

апартамент, имот

Покупката на имот е нещо, през което човек минава сравнитено рядко, ако изобщо му се случи. Много хора все още  живеят с родителите си, други – в наследствените имоти, а  когато се стигне до покупка,  те  са изправени пред един непознат за тях процес на търсене, огледи, вадене на документи и редица други приятни и неприятни изненади. В тази статия ще ви дам няколко идеи,  какво ДА и какво да НЕ правите при покупка на имот, подкрепени с лични истории, защото те са най-ценното, което съм натрупал по време на всичките ми покупки и продажби. 

1.Да започнем с брокерите

Всички смятат, че брокерите са измамници също като банките. Е, ще ви разочаровам – и за двете не сте прави. Има си причина обаче хората  да смятат така. На пазара на имоти има безкрайно много измамници, които се опитват да ви прекарат в буквалния смисъл на думата. Нека ви разкажа случка от миналата седмица. 

С моя брокер (мацка, с която си допаднахме преди години и правим по една-две сделки всяка година),  пътуваме към поредния оглед. Тя се обажда на брокера от страна на продавача, който ще ни показва прекрасен имот на площад Руски паметник. Оказва се, че брокерът /жена/  не помни за уговорката (първа черна точка). Все пак склонява, че след като пътуваме натам,  ще ни покаже имота. След около 3 минути звъни отново.  “Ако клиентите ви нямат парите кеш, а ще теглят кредит,  изобщо да не ми идват”.  Това предизвика само смях, като дори търсихме плик в колата,  за да се пошегуваме, че носим няколкостотин хиляди евро в брой. Пристигайки на адреса, се оказва, че имотът не е точно там, а малко по-надолу… в сграда,  в която вече сме гледали имот…

 “Снимките не са тези в обявата” , ни съобщава брокерката  извинително,  но сякаш ни кара  да се чувстваме виновни затова,  че искаме да видим имота от обявата. Качваме се и се оказва, че гледаме точно имота, който добре познаваме от предишен оглед преди няколко месеца. Въпреки това, решаваме да играем ролята си докрай – разпитваме за цени, условия, сграда, инсталации. “Сградата е от 1957 година”,  заявява брокерката и продължава да ни обяснява колко е ново и сменено всичко, а ние се споглеждаме през маските,  които задължително носим заради ситуацията. Споглеждаме се не заради друго, а защото сградата я има на снимка от 1928 година и нищо по нея никога не е променяно. Та се чудя на нея ли да вярвам, на очите си ли… познайте кое избрах.

Накратко – мислете, проверявайте и си пишете домашното. Когато някой брокер ви излъже веднъж – то вероятно ви лъже и за много други неща, но просто не сте го хванали. Спрете да работите с него,  защото вероятно зад това се крие проблем, и макар и да не го виждате (като например някой теч на тавана),  може да се окаже, че сте жертва на измамна схема. 

Моят съвет е да си  намерите  брокер от реномирана фирма – Имотека, Адрес, Явлена, Мирела, ReMax… Ако между вас има химия и ви допадне – работете само с него и забравете за другите. Не ви трябват навлеци, които да ви звънят с “перфектния имот, само за вас”. Веднъж търсех 4-стаен апартамент  и ми се обади една брокерка “получила контактите от базата данни…”. Уж щяла да ми покаже нещо точно каквото аз търся, но от Лозенец ме закара на Хладилника. От апартамент с  4 стаи, какъвто търсех,  ми показа едностаен имот с 6-метров таван,  като в това помещение имаше хол, кухня и спалня… всичко заедно… Накратко – ергенска бърлога. Директно добавих телефона й в блокирани, а дни по-късно намерих моята брокерка… 

Брокерите са изключително важни – те могат да отсеят измамите, лошите оферти, имоти, които не отговарят на изискванията. Брокерът е  този, който може да ви консултира, да ви даде съвети, да ви разкаже повече за историята на района, за други оферти наоколо, за конструкцията на сградата, да ви покаже нещо, което вие с неопитно око не виждате, като например натрапчивата миризма, която вие си мислите, че е от куче, но се оказва, че е от изгнили греди по тавана. Брокерът, който работи с голяма агенция,  има зад гърба си и юристи, които правят така, че да не влезете в капан. Те проверяват и често хващат 90% от измамите, на които можете да се натъкнете. За другите ще си отваряте очите вие. 

Накратко – спестяването на 3.6% комисионна от брокера може да ви коства много изгубено време, много нерви и,  не на последно място,  загуба на много пари и имота на живота ви. 

2. Имотът на живота ви

Повечето  хора купуват имот сякаш избират нещо за цял живот. Понякога те се женят по-лесно отколкото се решават кой имот да изберат,  за да поживеят в него. Огледите понякога продължават с години,  сякаш купите ли този апартамент в Манастирски ливади,  никога, ама никога повече няма да се преместите другаде. Това мислене вероятно идва от родителите, които често живеят в имота,  който са успели да си позволят още по време на соца или са наследили,  и никога не са се местили. Но в 21-ви век не трябва да робуваме нито на движимо имущество, нито на недвижимо. Ако сега имате едно дете и апартамент с 2 спални ви върши работа, то може скоро да станете родители на 3 или 4 деца. Не казвайте, че не е възможно, защото ако второто дете всъщност се окажат близнаци,  ще сте точно в този сценарий. Та ако искате повече пространство по една или друга причина – продавате малкия и купувате още по-голям апартамент. Когато децата напуснат дома и се окаже, че живеете с 4-5-стаен апартамент  в центъра на града, а вие сте само двама или един човек – продавате го, купувате малък апартамент с 2 стаи и живеете богато с остатъка от парите. 

Разбира се, подобни сценарии са безкрайно много,  но важното е едно – този имот може да е първият и последният ви имот, но е много по-вероятно  да не е. Мислете в тази посока, че винаги можете да го смените с нещо друго, когато имате нужда от това. Пример – имотът е на 3-ти етаж без асансьор. Сега взимате стълбите с подскоци, но получавате травма и стълбите за вас са кошмар. Ако сте с патерици или инвалидна количка,  стълбите стават непреодолимо препятствие и… вече ви трябва нов имот с удобството асансьор. Ако тръгнете да купувате  апартамент,  който да отговаря на 100% от възможните сценарии “ако един ден ми се случи…”,  то тогава няма да намерите имот никога или ще го търсите толкова дълго, че докато го избирате, цената на имотите ще скача,  а вие няма да можете да спестявате с това темпо. 

3.Оценката

Много хора гледат имота като сбор от стени, настилки и квадратура. По параметри всеки апартамент може да бъде оценен… неправилно. Понякога 85 квадрата е много, понякога влизате и сякаш ви липсва цяла стая. Хората често отказват имоти на база параметри – квадратура, локация, брой спални, наличие или липса на конкретни екстри (ТЕЦ, ГАЗ, Асансьор), конструкция на сградата. Така бях и аз – търсех тухла. Защо? Защото така търсят хората, които не  искат панел. Но след консултация с моята брокерка се оказа, че ЕПК е не по-лошо, да не кажа и по-добро, от тухла от 1937-ма година. Така  станах горд собственик на апартамент на 14-ти етаж на блок-ЕПК. Нещо, което не може да го събори и силно земетресение, защото се клати като кораб. Прекрасно е, повярвайте. При друго търсене, бях игнорирал гредореда и пруския свод – защото били много голяма греда като конструкция. Но не и според архитектите, които ме консултираха. Така един ден без да искам влязох в една къща на 2 етажа, но с огромно мазе и огромен таван…  и въпреки, че беше гредоред от 1917 година, беше повече от прекрасна. 

Локацията е нещо, което хората игнорират най-бързо като параметри. Ако е след тази улица,  не става. Ако имотът на мечтите ти се намира на 50 метра по-надолу от избраната от теб локация,  това прави ли го по-лош? Някои хора веднага отговарят с ДА. Аз обаче не съм съгласен. Аз гледам всичко – имот ли е, интересен ли е – искам да го видя. Да го пипна, да го помириша и да почукам по стените му. Да, локацията е единственото нещо,  което не може да смените в даден имот. Затова тя  е и сред най-важните, но дали вие изобщо имате идея за локацията? На някои райони им предстоят тежки ремонти, други ще станат гето, трети ще станат нов център, нищо че сега са гето. Преди време един брокер ме заведе на оглед на имот в Лозенец, на ул. ,,Богатица’’. Първи етаж с гледка към двор… “Какъв е този парцел”,  попитах аз, след като това ,нещо’ заемаше цялото пространство пред  единствената тераса. “О, това е парцел, който ще си остане така. Ще си имате градинка. Тя не е ваша, но няма страшно – НИКОГА НЯМА ДА СЕ ЗАСТРОИ!”. Повтори това няколко пъти и за мен беше ясно – тук ще има строеж. Нещо повече – строежът започна само 3 месеца след огледа и там сега се извисява прекрасна 7-етажна сграда, като потенциалният мой балкон е на 2 метра от нейната стена. Щях да имам апартамент потопен в мрак.

4. Адвокатът

,,Адвокатите са за богатите и за хора с проблеми. На нас не ни трябват’’ , така си казват повечето хора. За какво да плащам на адвокат  400-500 или 1000 лв. допълнително като мога да си спестя поне тоя шибан разход.’’ Замислете се, купувате нещо за 200 000 лв. и пестите 1000 лв. за адвокат? Това е дефиниция за тъпота. Какво толкова  може да се обърка, питате се вие? Нека ви разкажа. 

Гледаме имот срещу Съдебната палата. Прекрасен. Влизаме в сделка за  него, защото точно този офис искаме – последен етаж, огромен, слънчев, е,  да, без асансьор,  ама е на пъпа на пъпа на София и то на прекрасна цена. В деня на подписване на предварителния договор отиваме с нашия адвокат на среща с продавача, с който са си разменили няколко имейла с документи и… ентусиазмът ни се изпари. 

– Тази сграда е паметник на културата, нали? – попита нашият адвокат.

– Да, паметник е, няма да плащате данъци. 

– Това е страхотно, но по нотариален акт, това са два имота, а не един. Двата са обединени в един.

– Точно така –  потвърждава собственикът. 

– Имате ли документ  за тази реконструкция, която да показва, че е била одобрена, след като това е паметник на културата?

– Нямаме, това е станало много отдавна и досега  не сме имали проблем. Вие можете да си го узаконите. 

Стоп. Мерси. Купихме друг офис. 

Тази уж невинна лъжа можеше да ни струва твърде скъпо. 

През годините съм се  натъквал  на всякакви небивалици – 56-квадратен имот с 2 спални, хол и кухня? Как се случва това, зачудих се. Оказа се много  лесно – завземаш незаконно половината покрив и го приобщаваш към своя имот. “Никой няма да има проблем”, убеждава те брокерът, без да е много сигурен,  защото не е юрист. “Всички така правят”, добавя, за да е още по-убедителен, а аз все повече виждам проблема, който идва не само от това,  че ще имам юридически проблеми, но и ще ми тече на главата. И тук добавям  още един щрих – имотите с подобни проблеми често не се финансират коректно от банките. Няма как имот, който по документи е 56 квадрата, но реално е станал 100, да бъде оценен от банката и финансиран сякаш е 100. Те ще го оценят като 56. Също така – вие няма как да го продадете после като 100 кв. , защото той е 56 и ако някой купува с кредит,  ще има проблем. Т.е.  купувате нещо, което си остава вечно ваше. Прекрасно, нали? Ако сте от хората, които търсят лесна далавера и имота на живота си – това е вашата оферта. 

5.Вие не разбирате!

Ако това ви е първата сделка, то вероятно вие не разбирате почти нищо  и ще допуснете  грешки. Не, не ви подценявам. Това е нормално. Като при първата кола – избираме я по цвят, емоции, конски сили, как ще ми отива на роклята или как ще свалям мацки с нея и… после се оказва, че главата на двигателя няма гарнитура и е лепена със силикон и дори автоджамбазите на ,,Симеон’’ те убеждават да я пуснеш за скрап вместо да й купуваш части втора ръка от тях. С имотите е нещо подобно и макар да имате перфектния имот, брокер, адвокат, банка, която да го кредитира, понякога има неща, които никой никога не предвижда. Да ви кажа ли някои от тях? Разбира се, че ще ви кажа. 

  • Съседите – съседът отдолу е алкохолик, който бие майка си. Честито! Това не се вижда и чува по време на оглед. След опитите с полиция и  безрезултатни разговори,  се молите накрая да я убие, за да може той да иде в затвора и да се наспите най-после. 
  • Съседите отгоре са клошари и режат дървена дограма с трион, която събират от кофите.  Рязането не неспирно, за сметка на това от време на време ви посипват балкона със сажди от изгорените черчевета. 
  • Асансьорите  имат нужда от ремонт, както и покрива и канализацията – понякога е само едното, понякога са всички взети заедно. Така и не е бил правен ремонт последните 20 години и сега като нов собственик започвате да плащате за всички ремонти. Точно като при колата, когато предният собственик се хвали:  “Страхотна кола, за 20 години нищо не съм й сменил”. Сещай се. 
  • Метрото/трамвая/тролея, който никога не е минавал оттук,  се оказва точно до или под сградата ви, а тя започва да се тресе на интервал от 7 минути (в едната посока). 
  • Правейки първия  ремонт,  вашите майстори заустват абсорбатора в тръбата на водостока, който прилича на комин. При първия дъжд водата от целия покрив се излива във вашия апартамент през новия ви абсорбатор. Той обаче вода не абсорбира. 
  • Година след като си живеете в новоремонтирания си апартамент,  новият ви съсед  от 3-ти етаж започва ремонт, при което ви звъни на вратата, за  да провери защо коминът му не дърпа. Оказва се, че предишният собственик е съборил комина във вашия апартамент и там е мястото за новия ви хладилник. Единствената опция е да разбиете всичко и да построите нов комин или съседът да си сложи кухнята не където е, а под спалнята ви. 
  • Още от първия месец разбирате, че апартаментът, който с гордост притежавате,  върви със задължение към етажната собственост от 300 лв. на месец за поддръжка на басейн, фитнес зала, шадраван, беседка и градина от мушката. Вие не използвате нито едно от изброените, но сте длъжни да плащате.
  • Купили сте жилище в блок  ново строителство, което изглежда прекрасно и ново, но след първата година вече има течове, пукнатини и наклони, които не са обичайни за сградите. “Ще слегне”,  казват ви инвеститорите. И сляга, докато вие прешпакловате и изолирате за своя сметка. 
  • И точно когато сте решили да плюете на всички идиотщини с имотите се оказва, че мръсният ви канал е замръзнал. Как така? Ами при новия ремонт  на имота-паметник на културата, някой гений е направил канализацията външна, и тръбата просто минава отстрани на сградата, както водосток. Честито!

Мислите си, че това са забавни измислици на автора, който иска да бъде оригинален. В никакъв случай. Всичко това е видяно, преживяно и изстрадано при редица сделки в София и страната. И повярвайте ми – изобщо не съм изчерпателен. Това,  което може да ви се случи при покупка на първи имот,  са безкрайно много ,,забавни’’ случки. Поне няма да останете без истории, които да разказвате на приятелите си.

И все пак – покупката на имот е едно прекрасно и сплотяващо семейството начинание, което препоръчвам на всеки. И макар да е съпроводено с доста емоции от всякакво естество, това остава за мен едно от най-забавните и приятни неща, които запълват свободното ми време. 

Успех с търсенето!

О, за малко да забравя! Винаги предлагайте оферти. Ако нещо ви хареса – кажете своята цена. Ако нещо не ви хареса,  то вероятно има цена,  на която бихте били склонни да го купите – кажете цената си. Не изпускайте шанса да предложите своята цена на продавача. По-добре да преговаряте, отколкото само да гледате в интернет и да си казвате “Абе,  тоя много скъп, бе, дали ще падне малко?”. Нали? Правете оферти! Казвам ви го и като купувач,  и като продавач.

Photo by Jarek Ceborski on Unsplash